月份:一月 2016

塘人的房地產代理之路-銷售的煩惱

話說塘人初步地完成了Salt Lake Realtor Board 的基本課程,總算可以接生意並且用到E-key開門,過了一關,只要在這兩年內再完成多一個連續兩日共十二小時的續牌課程,就儲夠所需要的continuing education而獲得續牌,當然這期間還需要付四位數字美元的雜費。


現在反而要上的是逢星期四早上由老闆親自教授的房地產買賣和銷售課程,由於塘人本身正職並不放假,所以就唯有向scheduler 自動獻身"被"cut鐘,損失了不少pay 1.5倍的overtime。

為什麼塘人寧願賺少了overtime而去上不是硬性規定要上兼無錢pay的銷售課?

事緣其實是除了食了幾個由同事提供的白果之外,塘人自己去做research研究幾個做Full Time 的華人經紀後,發現各人去年最少都有超過四百萬美元的銷售額,以平均經紀佣約每單生意賺3%來計算,他們去年各人的普遍收入最少為十二萬美元!

所以說塘人現在寧願先拋磚引玉,少點overtime,藉此搏取賺過十幾萬美元的potential 了;

塘人的第一課基本上與老闆是一對一,原因是其他agent 都以有生意來借尿遁,起初還有另一個agent 在場,但後來也遁了,最後就變成了一對一的局面;

老闆曾經不只一次地說塘人最大的障礙是language ,不過勝在經驗補夠,但問題也是language 的障礙令客仔不會信得過塘人會有經驗,所以他決定先教塘人body language, 還有一些塘人心中認為是廢的sales pitch ,不知不覺就和老闆玩了兩個小時。

後來塘人屁股癢打電話問在佛羅里達的老墨agent如何做1031交換免稅的文件,老墨說可以問與塘人交易過幾次的escrow agent ,順便又可以問她介紹生意,真是一言驚醒夢中人,塘人真的完全地忘記了這個對於所有房地產交易,最後負責文件把關兼一定會識人多的女人。

塘人現在的目標是今年達到百萬銷售額,雖然現在諸事不順兼亂打亂撞,幸好還有以前做buyer 時所用過的人可以商量一下,所以就唯有硬住頭皮去玩落去了。
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天堂跌入地獄的馬來夫妻

某晚塘人老婆提起一個以前外父還住在賭城時關係非常之親密的馬來西亞華人夫妻;
當年爆發賭城房地產冧市前這對夫妻雙劍合碧:老公是房地產代理,老婆則是按揭代理,由於當時還是可以不用任何收入證明就能夠貸到只需要付利息的按揭,所以這對夫妻最高位時手持三十個以上的物業,出入名車代步,兼且常換新車。
他帶挈過外父在半年內轉一轉手就賺過十萬美元;
不過後來金融風暴爆發,賭城房地產在大冧市之前他幫外父賣的自住樓因為一直都賣不出,所以他的老婆就幫塘人外父去做套現按揭,然後就帶款回流香港。
可惜的是手持重貨的他根本就無可能逃走得到,於是乎最後還是要夫妻兩人一齊斷供走路;
順帶一提以前在他們還未走路時塘人兩公婆去賭城時聯絡他說想看賭城樓盤,他帶了我們去看一間銅喉電線全被拆掉的樓盤,現在估計似乎是他手上蟹貨的其中一間,最後他知道塘人覺得太貴而無意買時就連電話都不接。
正因為塘人老婆問起,於是乎便嘗試找尋他們兩人的下落,最後發現男的住在加州Oakland的一間Apartment,伴侶就換人了,而且在2011年在賭城買了一間收租物業,不過他的地產代理牌照就被吊銷了;
而似乎已經成為他前妻也沒有再做按揭代理,牌照亦都在2012年過期,正住在賭城的一個Apartment,不過直到現在都沒有任何物業。
據說以前有家底的女方在馬來西亞不理家人反對要下嫁面相古惑的男方,雖則吐氣揚眉了一時,女方家人知道他們風山水起後就立即巴結,但最後因為賭得太盡而導致家破人不亡,由天堂跌回地獄。

PM大戰單親租霸

在美國,當擁有了出租物業之後,時不時就會有各間不同的物業管理公司寄信上門,要求讓他們打理出租物業,雖則不太清楚他們從何得知,不過大概在美國這個沒有私隱的國家(所以才會有私隱法例)其實要找一個人會很容易。
最近塘人硏究一間物業管理公司時發現了有個單親母親在評分上數臭這間管理公司,說他們除了拖延維修,亂Charge Late Fee,驗樓不通知等等;
最後該間公司的PM列出她種種破壞物業和遲交水電煤租的行為後,再放多一個該單親母親搬走之後該物業的損壞情況的Youtube片:
塘人最後不知道該單親母親最後有沒有被該PM KO,但肯定知道的是她除了按金會完全地被扣之外,還可能再額外收到一張過千美元的找數單。
香港的Blog友曾經留言說怕做收租物業會遇到租霸,其實塘人自己覺得職業的那種會專門找尋業主自己管的收租物業來下手,通常由物業管理公司找來的照計都是非職業的;
美國人理財不善,就算有工作,在過時過節用多了錢而導致無錢交帳單其實很普遍,這類租霸給時間等到下次出糧, 他們其實就可以解決到。
其實普遍美國人最怕的有兩件事:一是差佬(警察),因為不是給罰單,就是要拉要“殺“;二是信用報告上出問題,因為會影響所有與財務有關的事情,例如買/租樓,借貸,找工作等等;
所以美國人不交租和損毀物業的結果首先是法庭判決要賠償業主損失,其次是警察上門踢出門口,三是信用報告上出現“追數“(Collection)項目,四是被鎖薪金(Wage Garnishment );

  

當然能夠做到以上四件事的都是當收租物業是盤“生意“打理並已經建立起系統的業主, 塘人覺得各樣事情都親力親為的業主所擁有的資產是最沒有保障和最心煩的;

另外,塘人不是律師,對此有問題的讀者最好詢問自己律師的意見。

成功靠父幹 – 千秋萬世的錢氏天下

吳越國乃五代十國時期的一個位於江南之地的小國,其開君主姓錢,經過五代大力發展江南之後,最後向宋太宗獻土入宋,之後其後代一直受宋皇帝禮遇,而其開國祖先錢鏐亦因受江南人民愛戴,至今依然有祠宇供奉;
直至近代,曾經在清末民初時期留洋回國的三個錢氏後人對中國的科技發展大有貢獻,曾經被前總理周恩來稱為中國科學界的“三錢“,之後更在中共政壇上有所作為。
時至今日,錢家族在國內外已有過百萬之眾,而且在政經文學科技界人材輩出,更有後人錢永健拿到諾貝爾獎。
當然, 其中有一位是當年回歸前後有很多香港人不太喜歡的錢後人 –  外交家錢其琛

 

錢氏家族_互動百科

假如當年的錢氏像其他割據勢力的君主般擁兵自重,眷戀權位而且寧願焦土抵抗的話,其結果勢必是國破家亡,錢氏祖先的一個決定就改變了整個家族千百年後的命運。

800%的回報

塘人樓2的附近最近大興土木, 澎澎澎像Simcity般起了一幢又一幢的Townhouse, Apartment 和Single Family Home.
受制於附近有幾個大型低租金的Apartment,雖然樓2樓齡較新,兼有健身室,泳池/按摩浴池,網/藍/排球場,公園,遠足徑,樓2的租金雖然估值過千一美元,但現在只能夠一直租到九百多美元。
最近的大興土木一直令到樓2的周邊樓值不斷破頂,自塘人於2013年尾買入,至最近同類型樓盤已經成交於十四萬美元左右,而且只要有一個樓盤開售就迅速被接貨,交投十分之熱烈;
假如讀者以前有看過有關樓2的資訊的話,塘人在2013年其實只付了三千多美元的首期,兩個月前加按再另補多兩千美元,假如現在把樓2放掉的話,塘人就會有四萬美元左右去做1031 Exchange ,免稅地去換取更大的收租物業;
所以塘人現在心中還是十五十六,思量到底要不要賣出樓2去換樓呢?
最近突然見到一間業主在2008年稍為高價買入的兩房單位, 當時業主的借貸是可以轉讓的, 入面寫塘人只要付5% (即$5k) 首期就能夠入手, 不過按揭連管理費就已經過七百多美元, 塘人已經去Email賣家經紀詢問有關貸款的更多詳情; 

最後得知原來只能夠買來自住, 於是又要再找其他盤了 。

 (Source : utahrealestate.com)

Deal其實周圍都有, 只是有無心和錢而已

"被"製造出來的殺人犯 Making an Murderer

人生最悲莫過於由地獄上回地面,但隨即又跌回地獄的現實;
塘人無意中看到了一條上月發放,並令到白宮總統府收到十幾萬人聯署奥巴馬要求討回公道,黑客組織幫助搜集證據幫手申冤的記錄片;
記錄片的內容是在1985年,一個被Winconsin警察部門視為滋事份子,但智商只有70的主角Steven Avery 被卷入一單性侵兼企圖謀殺案;
雖則女事主記憶模糊而且Steven擁有大量不在場證據的情況下依然被判有罪入獄,雖則十年之後發現了新證據能證明Steven並不是犯人,但當地警方選擇Ignore之後再坐多了八年的冤獄,最後由於DNA的搜證令到Steven被無罪釋放;
Steven 被釋放之後,便控告當時負責該案的人員, 要求對他十八年的冤獄賠償共三千六百萬美元,就在審判還未完成的情況下,Steven 又再被卷入另一單的謀殺案而被拘捕;
與前一單冤案一樣,Steven 被由警方提出的一大批嫁禍的證據所指控:
例如在搜查時候沒有發現,但之後突然在Steven家中出現染有受害人DNA的子彈頭和頭骨,一條只有Steven但完全沒有受害人DNA的車匙,一架只有Steven血跡的受害人車輛,還有應該被膠帶封存卻被破壞而且被抽用過的Steven血樣本;

兼且與Steven一樣屬於智商比正常人低的侄兒在警方威逼利誘之下承認與叔叔一同作案;
另外從記錄片訪問中指出,第二次謀殺案所用的陪審團和政府所提供的律師是有做手腳的;
而且堅持要加入搜證, 其後發現了被"遺留"物證的 警察竟然是當年負責屈Steven入獄的是同一人;
最後兩叔侄被判殺人罪,終身監禁。
受利益所驅使, 天下人性一樣暗,到底Steven是真的在十八年的寃獄中成為了一個真正的殺人犯,還是因為他第一次的冤獄敗壞了警察部門的名聲,加上追討賠償三千六百萬美元而獲得了他再次入獄的入場券呢?