把四萬變成一千

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在2016的稅年度,塘人四套收租物業總共收到差一點點就四萬美元的租金,當然作為一盤生意來對待此遊戲的話就一定會有各類的支出項目;

之前塘人說過,由於今年自己用Turbotax去做稅,省卻了面對會計佬時他那一副呢樣唔扣得,個樣唔扣得但又唔撚想解釋點解的煩惱,總之塘人自己找到單據就打入去個Turbotax度,扣唔扣得和點解唔夠得佢地都有個System去講解;

AABB

讀者肯細心去讀一讀美國那麻撚煩的稅表(此乃其中一部分而已),就會發現2016年塘人收租近四萬美元,之後扣去一大堆expenses之後,剩收入就變得只有一千美元左右,以此作為收租物業的稅收入(Taxable Income )去交稅;

還是最值得一提的是稅表中的Line 12, 16,17, 18, 19;

對一般自住的Homeowner來說,假如Line12+16不能夠超過Standard Deduction (類似於個人免稅額)的話,這部分其實不能倒扣個人的入息收入,不過很多人例如塘人以前都誤會買了屋就可以扣稅,不過作為收租物業此乃Business Expenses了,雖然實則乃租客去供;

Line 17+19則為出租物業的水電煤雜費和HOA Fee,作為普通自住Homeowner 根本無可能(除了家中的某部分的Home Office )以此兩項去向稅局要求扣稅,但煩氣個句收租物業乃一盤生意,雖然還是租客去付,這方面又可以倒扣收入;

Line 18乃收租物業的精要,物業折舊在鬼佬Landlord眼中乃稅局大贈送的隱形收入,一般來說是收租物業買入價扣除土地價之後可以折扣幾十年的時光(住宅通常為27.5年);

另外如Landlord有對物業作出Upgrade(Not Repair! ),例如冷氣,洗衣機等等都可以提出大概五年左右的折舊,如此一來又可再倒扣收入;

最後收租差不多四皮,實質收入變為一千,政府再以此課稅,當然如果可以變為零就最好,方法還是要依賴折舊,例如向租客提供洗乾衣機,換租客時更換地板,冷暖氣等等,Upgrade 完又可以加租,其實還是地主贏,反正羊毛出在羊身上而已。

所以塘人也不太明白為何經常有地主聽到租客要求Repair和更換設備都置之不理,有時真的是人Cheap無藥可以醫到吧。

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10 thoughts on “把四萬變成一千

    1. 香港政府有公營房屋供給貧民,又有居屋供中下階層置業,穩定的工資環境供中產買私樓,應該不太希望出現太多收租佬/仔。

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